Квартиры, коровы, самолеты: для каких сделок нужно согласие супруга
В новых регионах и на прифронтовых территориях растет количество нотариально удостоверенных согласий супругов на сделки. За 6 месяцев 2025 года в Запорожской области этот показатель увеличился на 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в Херсонской — на 23%. В ЛНР прирост составил 10%, а в ДНР — 4%. В Курской области за прошедшие полгода нотариусы удостоверили на 16% больше согласий супругов, чем по итогам шести месяцев прошлого года, а в Белгородской — на 3% больше.
Динамика обусловлена, в частности, спросом на этот документ среди участников СВО. Даже находясь в условиях выполнения боевых задач, военнослужащие могут участвовать в решении важных для семьи имущественных вопросов. В том числе благодаря доступной помощи нотариусов в оформлении нужных документов, один из которых — супружеское согласие на сделку.
Напомним, по закону все, что приобреталось в браке, является общей собственностью супругов и делится пополам: недвижимость, накопления на счетах, техника, дорогие вещи и так далее. Не важно, кто купил и на чье имя имущество зарегистрировано. Если общим семейным добром распоряжается один супруг, на это нужно согласие второго. Рассказываем о нюансах получения согласия, последствиях его отсутствия и роли нотариуса в этой истории.
Недвижимость и не только
Подразумевается, что пара распоряжается общей собственностью по обоюдному согласию, но иногда согласие второго супруга должно быть нотариально удостоверено. Один из частых поводов для этого — заключение сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. Например, продажа квартиры, земельного участка, дачи или доли в недвижимости (в определенных случаях понадобится также согласие супруга покупателя). Сюда же — рента, дарение и мена недвижимости.
На согласии нужна печать нотариуса и в тех случаях, когда речь идет о сделках, подлежащих обязательной государственной регистрации. Это договоры долевого участия в строительстве, ипотека, залог или долгосрочная аренда.
Частый вопрос жен участников СВО: хватит ли доверенности на распоряжение недвижимостью от мужа для продажи или покупки квартиры или обязательно еще и согласие супруга на сделку? Ответ один: согласие необходимо, доверенность его не заменит. Тогда возникает второй вопрос: может ли супруга по доверенности сама себе выдать согласие мужа? Нет, сделать согласие от имени другого человека нельзя даже по доверенности, так как это личный документ.
Если к нотариусу придут оформлять куплю-продажу недвижимости, а согласие супруга по каким-то причинам не предоставят, он, следуя требованиям закона, откажет в удостоверении сделки. Если договор подписывается в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса, участники сделки едва ли заметят отсутствие нужных согласий, а Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Как следствие, такую сделку в будущем можно будет оспорить в суде.
Если супруга участника СВО, как и любого другого гражданина, купит недвижимость без его нотариального согласия и запишет имущество на себя, оно все равно будет считаться общим и половина будет принадлежать мужу. Вместе с тем супруг, у которого не спросили нотариального согласия на сделку, сможет обратиться в суд, чтобы признать эти действия недействительными.
В целом ежегодно в России удостоверяются сотни тысяч согласий супругов на сделки. Многие, конечно, связаны именно с недвижимостью. Нотариус из Москвы вспоминает историю: мужчина приобрел здание, сделал ремонт, разделил его на апартаменты и продавал каждую комнату как отдельный объект. Для этого требовалось разрешение его жены. Нотариус и его помощники полдня составляли согласие на продажу более 250 апартаментов. Необходимо было сверить по документам кадастровые номера, номера помещений и другие детали.
Нотариус из Башкортостана делал согласие на продажу 50 земельных участков, а также согласие на залог сельскохозяйственной техники и коров в пользу банка. А в Ленинградской области женщина оформляла согласие, чтобы ее супруг мог продать небольшой самолет, который ранее использовал для работы.
«Телепортация» согласия
Зачастую военнослужащие переводят согласия у нотариуса в электронный вид с сохранением юридической силы или сразу делают их в цифровой форме и за считаные минуты передают супругам, где бы они ни находились.
Цифровые согласия и нотариальная «телепортация документов», как и согласия в целом, актуальны не только для участников СВО. Это нотариальное действие популярно во всех регионах страны.
Один из примеров: муж находился в долгосрочной командировке во Владивостоке, а жена в Подмосковье. Они давно хотели выкупить квартиру соседа, но не сходились в цене, а тут продавцу потребовались деньги, и он хорошо уступил. Один нюанс: деньги нужны были срочно, а значит, сделку нужно было провести очень быстро. У семьи была необходимая сумма, только согласия супруга не было. Проблему помогли решить цифровые технологии нотариата: мужчина в тот же день сделал согласие у нотариуса во Владивостоке и передал жене по электронной почте. Сделка была оперативно оформлена.
Другой случай: семья из Гатчины (Ленинградская область) продавала квартиру в Тюмени, откуда они когда-то переехали. Муж отправился в родной город один. Согласие супруги сделали заранее, аккуратно положили в файлик и... забыли дома на тумбочке. Нехватку важного для сделки документа мужчина обнаружил буквально за час до встречи с покупателем у нотариуса. Пока он ехал в контору, жена успела обратиться к нотариусу дома. Перевела согласие в цифровой вид и передала нотариусу, к которому направлялся мужчина. Документ был там даже раньше, чем он сам переступил порог офиса.
Поскольку согласие супруга требуется на любые сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению, сюда же входят и некоторые вопросы по бизнесу. Например, покупка или продажа доли в уставном капитале, если она приобреталась или уставной капитал увеличивался в период брака. В этой сфере также нередко выручает нотариальная «телепортация».
Случай из практики: семья из Перми, муж улетел в Москву продавать долю в ООО. Супруга всю жизнь вела хозяйство, а мужчина занимался делами, поэтому ему и в голову не пришло, что часть компании, в которую он вкладывался в браке, принадлежит жене. А значит, нужно ее согласие на сделку. Прозрение случилось за пару часов до сделки. Этого времени не хватит даже для самой быстрой экспресс-доставки, но с лихвой хватит для решения вопроса через нотариуса.
Согласие супруги может потребоваться, например, когда она с детьми проводит каникулы за границей. С недавних пор и это не беда: согласие можно сделать и передать цифровой вариант в Россию через консульство. Также иногда цифровые согласия делают не для их пересылки в другой город или страну, а для договоров долевого участия в строительстве. Многие застройщики регистрируют сделки в электронном виде.
Супруга есть? Была? А если найду?
Иногда собственники, на чье имя зарегистрирована недвижимость, пытаются утаить от нотариуса, удостоверяющего договор купли-продажи, свое семейное положение. Делать это бессмысленно, так как нотариус может узнать о действующем или прошлом браке через электронный запрос в загс. И согласие все равно придется получать.
Иногда запрос в загс заставляет получать... поздравления. Реальный кейс: к нотариусу обратилась семья для удостоверения согласия супруги на сделку. Нотариус проверил документы о браке и увидел, что у пары сегодня праздник, они поженились ровно 10 лет назад. Трогательная деталь, о которой сами супруги забыли.
Бывают и менее радужные ситуации: когда выясняется, что отсутствует согласие супруги или супруга не нынешнего, а прошлого продавца. То есть человек когда-то купил квартиру без участия нотариуса и не озадачился тем, что муж или жена предыдущего владельца своего согласия на сделку не давали. В ЕГРН даже появилась отметка о том, что такое согласие не было получено, но воодушевленный покупатель не обратил на это внимание. А когда сам решил продавать недвижимость и пришел к нотариусу за гарантиями чистой и безопасной сделки, узнал, что нужно не только заручиться согласием своей второй половины, но и раздобыть согласие супруги или супруга первого продавца.
Если для сделки требовалось нотариальное согласие супруга и оно не было получено, он может требовать в суде, чтобы сделку признали недействительной. По факту это может произойти и через 10 лет после события.
Случается, что сделка заключается в простой письменной форме и без согласия супруга, но потом продавец или покупатель все-таки спохватывается, идет к нотариусу и делает согласие постфактум. Не редкость, когда нотариусы удостоверяют сделку с тремя согласиями: супруги покупателя, а также нынешнего и предыдущего продавцов. Хорошо, если человека удается разыскать. Далеко не всегда это возможно.
Условия согласия
Супруг может выдать согласие на распоряжение имуществом на определенных условиях. Например, указать конкретную или минимальную цену квартиры или доли в ООО при продаже. Или максимально возможную цену при покупке. В документе можно уточнить счет, на который должны быть перечислены деньги при продаже. Или прописать алгоритм оплаты при покупке — единовременно или частями.
Иногда супруги указывают, кому именно они разрешают продать или подарить имущество. Нотариус из Перми вспоминает согласие, в котором женщина разрешила мужу продать долю бизнеса только ее брату. А второму участнику ООО или еще кому-то — нет. Было и согласие на дарение недвижимости младшей дочери, при том что в семье был еще старший сын. Если выдать безадресное согласие, супруг сможет продать или подарить имущество кому угодно.
Когда речь идет об ипотеке или залоге, некоторые банки требуют включать в согласие супруга все условия: сумму кредита, проценты, сроки выплаты и так далее. А когда оформляется согласие на приобретение квартиры по договору долевого участия в строительстве, в документе может указываться адрес и характеристики недвижимости.
В согласии может быть предусмотрен срок его действия. Если этого не сделать — оно будет бессрочным. При этом в случае смерти супруга, давшего согласие на сделку, оно перестает действовать. В таком случае просто так продать недвижимость уже не получится, даже если она оформлена на имя пережившего супруга. Придется сначала оформлять наследство.
При жизни же свое согласие можно и отозвать, Гражданский кодекс разрешает. В практике такие случаи бывают: человек извещает об отмене все стороны сделки и госорганы, в которых другой супруг мог воспользоваться полученным согласием. Есть важный нюанс — это можно сделать только до совершения сделки, для которой это согласие требовалось. В некоторых случаях может быть даже предусмотрена компенсация издержек.
Случай из практики: супруг дал согласие на заключение предварительного и основного договоров купли-продажи недвижимости. Пара взяла задаток в 200 тысяч, но в какой-то момент мужчина передумал и отозвал согласие на основную сделку. В таком случае по общему правилу задаток нужно вернуть в двойном размере. Оплачивать 200 тысяч рублей сверху пришлось именно мужу.
Бывает и так, что супруг изначально не имеет права давать согласие от своего имени. Например, если он или она признаны недееспособными. В таких случаях от его имени действует опекун, им может быть и второй супруг, но только с разрешения органов опеки.
Иногда супруг не просто молча не выдает согласие на сделку, а приходит к нотариусу, чтобы заявить о том, что он решительно против. У нотариуса из Москвы был такой случай. К ней обратились люди, чтобы удостоверить договор займа на несколько миллионов рублей. И в этот же день пришла супруга предполагаемого заимодавца с просьбой такое нотариальное действие не совершать. Оказалось, что в семье пятеро детей и свободных денег, чтобы кому-то их одалживать, по словам матери семейства, нет. Нотариус предложил отложить совершение нотариального действия на 10 дней, чтобы все заинтересованные лица могли разобраться в ситуации.
Если недвижимость или иное имущество куплено до свадьбы, получено в подарок или по наследству, оно является единоличной собственностью и разделу не подлежит. То есть согласие мужа или жены для распоряжения таким имуществом не требуется. Правда, не стоит упускать детали. Если, например, муж вкладывает в покупку жилья добрачные накопления, но часть денег пара берет в кредит уже будучи в браке и выплачивает его из общего бюджета, нотариальное согласие супруги на продажу такой недвижимости потребуется. Обо всех нюансах расскажет нотариус.
Напомним, что можно поменять режим с совместной на личную собственность одного из супругов с помощью брачного договора или соглашения о разделе имущества, если развод уже состоялся. И тогда согласие второго супруга на сделку с таким имуществом уже не потребуется.